Quem mora em condomínio paga mensalmente um valor referente às despesas cotidianas e corriqueiras. É a chamada taxa ordinária de condomínio, que engloba gastos de rotina para a manutenção do edifício. Parece ser um assunto elucidado, mas não é bem assim.
O Código Civil e a Lei 4.594/64, que tratam sobre as regras de convivência em condomínios edilícios, determinam que é dever de todo condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção determinada na Convenção. “A determinação é muito clara. Porém, surgem dúvidas e, por conseguinte, conflitos quanto ao termo inicial para a cobrança de taxa de condomínio em imóveis recém-construídos. Todo imóvel gera despesas de manutenção, seja na fase da obra ou após a conclusão, e alguém precisa suportá-las”, explica Gildásio Pedrosa, especialista em Direito dos Contratos da Veloso de Melo Advogados.
O advogado explica que, durante a obra e até a entrega do imóvel, as despesas são arcadas pelo incorporador. Este, por sua vez, tem todo interesse em se livrar destes custos o mais rapidamente possível, já que seu objetivo é o lucro. “O problema surge quando a construtora força a transferência desse ônus para o condomínio antes da efetiva entrega do imóvel. Essa situação gera enorme desconforto para os condôminos que ainda não receberam as chaves da sua unidade ou ainda não podem utilizar a área comum, mas mesmo assim são compelidos ao pagamento da taxa condominial”, elucida Gildásio.
Concluída a obra, o construtor deve convocar todos os adquirentes para a assembleia de constituição do condomínio e de aprovação da Convenção. A partir desse momento, muitas empresas consideram que as despesas pela manutenção do empreendimento devem ser suportadas pelos novos proprietários. “Ocorre que essa prática se revela abusiva se ainda não houve o aceite da área comum pela comissão de moradores responsável pela vistoria do empreendimento. Somente com a entrega definitiva da área comum e com implantação do condomínio é possível que a construtora se exima das despesas com a manutenção do imóvel”, pontua o especialista.
Todavia, Gildásio alerta que é preciso observar que, nessa fase inicial, o condomínio ainda não tem caixa ou estrutura de funcionários para se manter e, necessariamente, terá que adquirir o enxoval. “Até que essa estrutura seja montada, o apoio da construtora para a manutenção do prédio é indispensável”, reforça. “É farta a jurisprudência no sentido de que o pagamento das despesas condominiais só pode ser exigido do promissário comprador após a entrega das chaves, ou seja, a efetiva emissão na posse imóvel. Ocorre que nem sempre o atraso no recebimento das chaves pode ser atribuído à construtora e as despesas do condomínio não aguardam os trâmites para entrega das chaves de todas as unidades”.
Não é razoável que as despesas sejam suportadas somente por aqueles condôminos que já receberam suas unidades, pois nem todas estão atreladas diretamente ao uso. No mesmo sentido também não se mostra razoável a cobrança da taxa daquele que ainda não pode usufruir do seu imóvel e das áreas comuns do condomínio. “Essa dicotomia, somada ao interesse da construtora em se esquivar das despesas geram o imbróglio”, ressalta Gildásio.
Como se trata de obrigação propter rem, ou seja, que acompanha o imóvel independente de quem seja o atual proprietário, a administração do condômino poderá exigir o pagamento das taxas condominiais da construtora até que o adquirente receba a posse do imóvel. “Se a construtora não efetuar o pagamento nesse período de transição, cabe ao síndico exigir o pagamento do novo proprietário. Este, por sua vez, fica autorizado a exigir o reembolso da construtora”, esclarece.
Gildásio reforça ainda que o rateio das despesas só pode ser exigido dos condôminos após a efetiva conclusão da obra e recebimento da área comum. “Com a efetivação da entrega, as despesas passam a ser responsabilidade do condomínio. No entanto, a pagamento da quota parte referente às unidades que ainda não foram entregues continuam sob a responsabilidade da construtora até que o novo proprietário seja emitido na posse”, finaliza. |
|
|
Nenhum comentário:
Postar um comentário